En el pasado he tramitado con éxito la descalificación de una promoción de viviendas protegidas de régimen concertado (VPA) en A Coruña, descalificada por resolución de la Xunta de Galicia de 15-10-2013 tras un proceso de aproximadamente cuatro meses.
DESCALIFICACIÓN DE VIVIENDAS COMO HERRAMIENTA DE VENTA
Las condiciones actuales del mercado impedían la venta de estas viviendas, que debido a su régimen de calificación y la ausencia de ayudas oficiales, no resultaban atractivas para la compra, ya que por otra parte si tenían las limitaciones de no poder alquilar o vender por encima del precio tasado en el futuro, por lo que a igualdad de condiciones los posibles compradores prefieren la venta de viviendas libres.
Parece que el Gobierno ha sido sensible a esta realidad y el 10 de abril de 2013 se publicaba en el BOE el denominado PLAN VIVIENDAS 2013/2016 mediante el «Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016», que abre la puerta a la descalificación de viviendas nuevas.
Tras la descalificación se conseguió vender en un plazo muy corto el 100% de las viviendas y dar salida a un activo que no había conseguido venderse en más de 2 años desde su finalización y que lastraba un crédito con los consiguientes intereses, que terminaría por asfixiar a la sociedad promotora.
Fundamentos:
El mencionado decreto en su disposición adicional cuarta abre la puerta a la descalificación de viviendas protegidas nuevas, siempre que se cumplan los requisitos que se señalan.
Disposición adicional cuarta. Régimen especial de cambio de calificación de vivienda protegida en venta, a vivienda protegida en alquiler, y de descalificación de vivienda protegida en venta, de las promociones de viviendas protegidas de los Planes Estatales de Vivienda.
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2. Excepcionalmente, durante el plazo máximo de tres años, se podrán descalificar las viviendas protegidas de nueva construcción o procedentes de la rehabilitación y destinadas a la venta, siempre que hayan transcurrido al menos seis meses desde su calificación definitiva, y concurran las siguientes condiciones, sin perjuicio de las que puedan determinar las Comunidades Autónomas y Ciudades de Ceuta y Melilla:
a) Haber sido sometidas al procedimiento de selección de adquirentes o adjudicatarios correspondientes y haber resultado desierto aquél, como mínimo en un 80% del total de las viviendas.b) Hallarse situadas en un ámbito territorial específico en el que pueda acreditarse con datos objetivos y de manera fehaciente, que existen suficientes viviendas procedentes de la promoción libre, de similares características, tamaño y precio, terminadas en los últimos dos años, y sin vender.
3. La resolución de recalificación o descalificación a que hacen referencia los apartados anteriores deberá acordar lo que corresponda en relación con la devolución, en su caso, de las ayudas estatales percibidas. Dentro de éstas estarán, en todo caso, la totalidad de las ayudas económicas directas percibidas, el importe de las bonificaciones y de las exenciones tributarias y los intereses legales correspondientes a ambas.
Las correspondientes resoluciones se comunicarán al Ministerio de Fomento en el plazo máximo de 10 días y al Registro de la Propiedad competente, a fin de solicitar su constancia en los folios registrales de las fincas afectadas, en la forma y con los requisitos y efectos legalmente previstos.
Antes de proceder a la presentación de la solicitud fue necesario realizar, de acuerdo con los organismos competentes, todas las gestiones necesarias justificando que se cumplen todas las condiciones exigidas, además de un amplio informe firmado por técnico competente que evaluaba y demostraba la existencia en el mercado local un número suficiente de viviendas nuevas a precios similares al de las que se pretenden descalificar, en el mercado venta libre.
Cierto es que la situación en ese momento favorecía la existencia de una gran oferta con precio muy ajustado por falta de demanda, siendo la medida una situación excepcional en un mercado distorsionado.
Como conclusión, para nosotros es un caso de éxito que demostró que la tenacidad y la confianza consiguen deshacer grandes entuertos.
