Reformas en Galicia requisitos legales habitabilidad

Normas de habitabilidad en Reformas de viviendas en Galicia

Las reformas de viviendas en Galicia obligan a cumplir determinados requisitos, de lo contrario podrían perder su condición de habitables y un expediente de infracción urbanística con reposición de la legalidad con la demolición de aquellas partes de las obras no legalizables.

El objeto de la ley es establecer las condiciones de habitabilidad aplicables a las viviendas en edificaciones de nueva construcción, así como regular los requisitos que deben cumplir las obras de rehabilitación u obras de ampliación de edificaciones existentes, con el fin de que las viviendas objeto de dichas obras alcancen unas condiciones mínimas de habitabilidad, entendiendo por condiciones de habitabilidad los requisitos funcionales que deben reunir para que puedan ser destinadas al uso de vivienda.

En el Artículo 8º se establecen las posibles actuaciones en edificios existentes, existiendo una clasificación en función de la entidad de la obra a realizar y si se amplia el número de viviendas, en este caso vamos a centrarnos en las obras de reformas interiores de una vivienda, sin ampliación de la misma, que la norma define como:

A.5. Obras de remodelación de vivienda: son aquellas que, realizadas dentro de los límites de la vivienda original, tienen por objeto la variación de la distribución interior de ésta para adecuarla a las necesidades de los usuarios, mejorar las condiciones relativas a los requisitos básicos del Código técnico de la edificación o mejorar sus condiciones de accesibilidad.

En el artículo Artículo 14º se determinan las exigencias para estas obras de remodelación de viviendas:

1. En las obras de remodelación de vivienda, cuando la rehabilitación proyectada de la vivienda no incremente el número de estancias existentes en la misma, no será exigible el cumplimiento de las normas de habitabilidad (NHV-2010) recogidas en el anexo I a este decreto, cuando se cumpla que:

A) La vivienda cuente con un espacio reservado para cocinar en el que exista la posibilidad de instalar una cocina, un frigorífico, una encimera de 1,20m × 0,60 cm y cuente con la instalación de un fregadero y la preinstalación precisa para conectar directamente un aparato para el lavado de ropa.

B) La vivienda cuente con una cámara sanitaria cerrada e independiente del resto de las dependencias de la vivienda en la que exista, por lo menos un lavabo, un inodoro y una ducha o bañera.

C) La vivienda cumpla con los siguientes apartados del anexo I del decreto:

C.1. Apartado I.A.1.1. Condiciones de vivienda exterior.

C.2. Apartado I.A.1.2. Soleamiento, luz natural y relación con el exterior.

C.3. Apartado I.A.2.1. Condiciones de acceso y indivisibilidad de las viviendas.

C.4. Apartado I.A.2.4.1. Alturas libres mínimas.

C.5. Apartado I.A.4. Dotación mínima de instalación de la vivienda.

C.6. Apartado I.A.5. Salubridad.

2. Cuando las obras de remodelación impliquen el incremento del número de estancias existentes, la vivienda deberá cumplir con las determinaciones del apartado I.A. de las normas NHV-2010 o con las determinaciones del anexo de habitabilidad a que se hace referencia en el capítulo VI en el caso de que el edificio se encuentre en un ámbito de planeamiento con anexo de habitabilidad aprobado de acuerdo con lo dispuesto en el mencionado artículo.

3. No obstante lo anterior, en los casos en los que se justifique la imposibilidad del cumplimiento estricto de las determinaciones de las normas NHV-2010 o del anexo de habitabilidad al Plan especial, podrá solicitarse la no aplicación de algunas de las determinaciones antes indicadas siguiendo el procedimiento de excepcionalidad establecido en el capítulo V de acuerdo con los criterios y respetando los límites establecidos en el anexo II de este decreto.

ANEXO I. Normas de habitabilidad de viviendas NHV-2010

I.A.1.1. Condiciones de vivienda exterior.

a) Las viviendas deberán tener la consideración de vivienda exterior. A estos efectos, las viviendas deberán cumplir con las determinaciones sobre vivienda exterior definidas por el planeamiento relativas, como mínimo, a las condiciones de los espacios exteriores a los que podrán abrirse los huecos de ventilación e iluminación de la estancia mayor de las viviendas.

b) En caso de que no exista planeamiento aprobado o cuando este no defina las condiciones de vivienda exterior, la estancia mayor, en todos los casos, y como mínimo otra estancia cuando la vivienda cuente con más de una, deberán tener iluminación y ventilación natural y relación con el exterior a través de:

-Calles, plazas y espacios libres públicos definidos por el planeamiento o considerados como tales por la normativa urbanística aplicable.

-Patios de manzana o espacios libres públicos o privados donde sea posible inscribir, fuera de la proyección de los vuelos interiores, un círculo de diámetro 0,7 H (siendo H la media ponderada de la máxima altura de coronación, permitida por la legislación urbanística aplicable, de los edificios que conformen el espacio libre).

c) Al menos la estancia mayor, y otra estancia cuando la vivienda cuente con mas de una, deberán tener iluminación y ventilación directa a través de los espacios exteriores indicados en los puntos anteriores de este apartado. Excepto que el planeamiento aplicable determine otra cosa, el resto de las estancias y las cocinas de las viviendas podrán tener iluminación y ventilación natural y relación directa con el exterior bien a través de dichos espacios exteriores o a través de los patios interiores previstos en el apartado I.B.2.

I.A.1.2. Iluminación, ventilación natural y relación con el exterior.

Toda pieza vividera tendrá iluminación natural y luz directa desde el exterior a través de uno de los espacios definidos en el apartado anterior o bien a través de los patios definidos en el apartado I.B.2 mediante una ventana ubicada en el plano de la envolvente exterior de una superficie mínima de 1/8 de la superficie útil de la planta de la pieza.
La altura máxima del antepecho de las ventanas, proyectadas para dar cumplimiento a las condiciones mínimas de iluminación, será de 1,10 m medidos hasta el pavimento rematado de la pieza, con independencia de que puedan existir otros huecos de iluminación o ventilación situados a una altura superior a esta.

El suelo de los espacios exteriores a los que ventilen las estancias no podrá estar más de 50 cm por encima del pavimento rematado de la estancia correspondiente.
Para garantizar la protección de vistas desde la calle o espacios públicos, la cara inferior de las ventanas de las piezas vivideras que abran a dichos espacios deberán estar ubicadas a una altura mínima de 1,80 m por encima del suelo del espacio exterior de uso público, excepto que entre dicho espacio y la fachada en la que se emplaza la ventana exista una franja de, cuando menos, 2 metros de largo de uso privativo de la vivienda.

Cuando la pieza vividera se ilumine a través de una terraza cubierta de profundidad superior a 2,00 m, la superficie mínima de iluminación natural será 1/6 de la superficie útil de la pieza. La profundidad máxima de la citada terraza no podrá superar los 3,00 m y la longitud será siempre mayor o igual a su profundidad.

La iluminación natural de las piezas vivideras podrá efectuarse a través de galerías. En este caso la superficie mínima de iluminación entre pieza y galería será 1/6 de la superficie útil de la pieza y deberá mantenerse la continuidad de la envolvente principal de la edificación. Cuando existan galerías, los huecos de ventilación e iluminación de las piezas que se iluminen y ventilen a través de ellas serán los situados en la envolvente principal de la edificación.
La profundidad máxima de las piezas medida perpendicularmente a la fuente de iluminación natural (ventana, puerta acristalada, etc.) será de 7,50 m. Podrán alcanzarse profundidades P superiores siempre que esta dimensión sea como máximo 2,2 veces el ancho A, de modo que se cumpla la relación P < 2,2 A, siendo la superficie mínima de iluminación natural de 1/6 de la superficie útil de la pieza.

En el caso de ventanas situadas en los faldones de cubierta, dicha superficie mínima de iluminación será de 1/8 de la superficie útil de la planta de la pieza.

En las ventanas situadas en los faldones de la cubierta, computables a los efectos de determinar las condiciones mínimas de iluminación y ventilación, deberán respetarse las siguientes condiciones:
- La altura desde la parte inferior de la ventana hasta el pavimento rematado de la estancia no podrá ser superior a 1.20 m.
- La altura desde la parte superior de la ventana hasta el pavimento rematado de la estancia no podrá ser inferior a la 2,00 m.
En todos los casos, la superficie real de ventilación será, como mínimo, 1/3 de la superficie mínima de iluminación.
En actuaciones de rehabilitación de edificios y viviendas existentes, no será exigible el cumplimiento de las determinaciones indicadas en los puntos anteriores de este apartado en los siguientes casos:
- Cuando se mantengan los huecos de iluminación y ventilación existentes en obras de remodelación de viviendas y en obras de adecuación funcional de edificios.
- Cuando las determinaciones de la normativa urbanística o de protección del patrimonio no permitan su cumplimiento.

I.A.2.1. Condiciones de acceso e indivisibilidad de las viviendas.

La vivienda deberá tener acceso directo, a través de un anexo vinculado a ella o a través de una parcela de su propiedad o sobre la que se tenga derecho de paso, desde un espacio público o desde un espacio común del edificio o urbanización con comunicación directa con el espacio público.
La vivienda no puede ser el paso obligado para acceder a cualquier local o parcela que no sea de uso exclusivo de la misma.
Las dependencias que conforman las viviendas deberán estar comunicadas entre sí a través de espacios cerrados de uso exclusivo de sus moradores. Se exceptúan de este requisito los anexos de las viviendas.

I.A.2.4.1. Alturas libres mínimas.

Siempre que sea compatible con el planeamiento y la normativa de protección patrimonial, la altura libre mínima entre pavimento y techo acabado será de 2,50 m y la altura libre mínima entre los forjados de suelo y techo será de 2,70 m.
En vestíbulos, pasillos, cuartos de baño, aseos, lavaderos y tendederos la altura mínima entre pavimento y techo rematados podrá disminuirse hasta 2,20 m.
En las restantes piezas, esta altura libre mínima de 2,20 m, podrá admitirse como máximo en el 30% de la superficie útil de la pieza.
En actuaciones de rehabilitación de edificios o viviendas, excepto en caso de que se modifique la posición de los forjados existentes o se proceda a adaptar para uso de vivienda los locales que no tenían dicho uso, podrán mantenerse las alturas existentes, aunque no se cumpla con las alturas anteriormente indicadas.

I.A.4 Dotación mínima de instalaciones en la vivienda.

En el diseño de las instalaciones se tendrá en cuenta su compatibilidad con las exigencias básicas del CTE y demás normativa sectorial vigente.
Toda vivienda deberá contar con la dotación mínima de instalaciones necesarias que le permita la adecuada realización de las funciones previstas en las diferentes estancias y servicios, reguladas en esta normativa y que a continuación se relacionan:
- Instalación de suministro de agua fría.
- Instalación de calefacción y agua caliente sanitaria, que tendrá incorporado el elemento generador correspondiente.
- Instalación de evacuación de aguas.
- Instalación de telecomunicaciones, además de red de interfonía para comunicar las viviendas con el portal del edificio.
- Instalación eléctrica.
- Instalación de ventilación.
Para poder ser utilizados por personas en silla de ruedas, la altura de los botones del interfono situado en el portal del edificio deberán estar entre 1 y 1,20 m desde el pavimento rematado.
En las actuaciones de remodelación de viviendas, será exigible la instalación de calefacción y/o la instalación de un sistema de ventilación cuando la vivienda existente cuente con dicha/s instalación/es o cuando sea exigible ejecutarla/s de acuerdo con lo dispuesto en el CTE.

I.A.4.1. Equipo y aparatos.

Los servicios de la vivienda dispondrán de los siguientes equipos o aparatos:

Cocina.

Deberá reservarse en ella el espacio necesario para la instalación del fregadero, lavavajillas, frigorífico, horno, cocina, espacio de almacenamiento inmediato de basuras y sistema de extracción mecánica para los vapores y contaminantes de la cocción. Asimismo, deberá dotarse el citado equipo de la preinstalación necesaria para su correcto funcionamiento.
La preinstalación del fregadero deberá contar con suministro de agua fría y caliente y evacuación con cierre hidráulico frente a los olores.
La preinstalación de lavavajillas deberá contar con suministro de agua fría, además de toma eléctrica.
Los conductos de extracción para la ventilación general de las viviendas y el conducto de extracción específico de humos de la cocción de la campana deberán ser individualizados y llevarse hasta la cubierta del edificio.
En las cocinas, las zonas expuestas al agua deberán ir revestidas de un material impermeable.
En aquellas promociones de viviendas en las que deban proyectarse viviendas adaptadas a personas con discapacidad, deberá instalarse el mobiliario de cocina. Dicho mobiliario deberá ser de accesibilidad adaptable con encimera, cocina, horno y fregadero móviles en sentido ascendente-descendente.

Cuarto de baño general.

El cuarto de baño estará compuesto como mínimo por bañera o ducha, lavabo e inodoro y deberá contar con la preinstalación que permita la fácil colocación de un bidé.
El cuarto de baño deberá ir revestido de material impermeable en las zonas expuestas al agua.

Cuarto de aseo.

El cuarto de aseo, cuando sea exigible debido al número de estancias de la vivienda, deberá contar como mínimo con un lavabo y un inodoro

Lavadero.

Se dotará de preinstalación para lavadero, lavadora y secadora.
La preinstalación de lavadora deberá contar con toma de agua fría, además de toma eléctrica.
La preinstalación de secadora deberá contar con toma eléctrica además de una salida de aire de Ø150 mm y desagüe.
El lavadero deberá ir revestido, en todos sus paramentos, de un material impermeable hasta una altura mínima de 1,80 m.

Corresponde mencionar el apartado I.A.3.2.2.6. Lavadero, que no está incluido entre los apartados a cumplir en el caso del tipo de obras que estamos analizando, su contenido es el siguiente:

a) En toda vivienda existirá un espacio destinado a lavadero, de la superficie indicada en la tabla 2, y tendrá una dimensión mínima entre paramentos de 1,20 m. El lavadero podrá ser un espacio independiente o estar integrado formando un espacio único con el tendedero.

b) En las viviendas de una única estancia, cuando esta y la cocina constituyan un único espacio, podrá accederse al lavadero desde dicho espacio o desde el baño. En el resto de los casos, deberá accederse desde los espacios de comunicación o desde las cocinas.

c) En las obras de remodelación de viviendas no será preciso la reserva del espacio destinado a lavadero.

De una forma expresa se indica que no es de aplicación la reserva de espacio de tendedero en este tipo de reformas, por lo que no hay por que disponer un lavadero en los casos de cambio de distribución de una vivienda, y aunque se exprese en el apartado I.A.4.1. referente a los equipos de los que ha de disponer, no olvidemos que se trata de una condición estándar y por tanto aplicable en aquellos casos en que sea obligatoria la disposición de tendedero, no a este caso.

Si bien parece clara la aplicación, en la práctica no lo es tal, habiendo encontrado opiniones en contra de Técnicos Municipales defienden (y digo defienden y no interpretan por que la falta de exigencia es literal no sujeta a interpretación) que la preexistencia del Lavadero obliga a su mantenimiento, … con respecto a esto opino, que si bien el espíritu de la Norma es que se reserven estos espacios en nuevas viviendas, aquellas construidas bajo esta premisa parece un absurdo no mantenerlo en caso de reformas, respondiendo aparentemente la falta de esta exigencia a las remodelaciones de viviendas antiguas que no contaban con esta contingencia y sería difícil de implementar, lo que implicaría una carga a la hora de hacer reformas.

Pero por otra parte, también opino que las normas deben aplicarse en rigor, no en base a lo que decida aplicar el responsable de verificar el cumplimiento aportando su juicio propio y limitando la independencia del administrado, por lo que no estoy de acuerdo en mantener obligatoriamente el Lavadero en tanto no se modifique la Norma.

I.A.5. Salubridad.

En las viviendas ubicadas en planta baja, cuando no exista sótano bajo ellas, deberá garantizarse el aislamiento de estas con respeto al terreno mediante una cámara de aire, convenientemente ventilada, de 0,20 m de altura mínima para evitar el riesgo de humedades procedentes del terreno. Dicha condición no será exigible para las viviendas reformadas, ampliadas o rehabilitadas en las que podrá adoptarse cualquier otra medida constructiva que garantice la ausencia de humedades en la vivienda.
Cuando existan muros en contacto con el terreno, se garantizará la impermeabilidad de los mismos mediante el empleo de materiales y soluciones constructivas que eviten la aparición de humedades.
En el caso de la inexistencia de saneamiento urbano deberá preverse el tratamiento individual de las aguas residuales según el CTE para su posterior decantación y filtración al terreno por zanjas filtrantes.
La distancia mínima de pozos de abastecimiento de agua respecto a cualquier fosa séptica o fuente de contaminación será la establecida en la legislación urbanística o la que determine la legislación sectorial correspondiente. La distancia mínima de dicha construcción a lindes será la que fije la legislación urbanística vigente según la clasificación del suelo.

Por último indicar las superficies mínimas de las estancias: