Arquitectura y Construcción

Precio vivienda unifamiliar en Galicia – Suelo

Una de las decisiones mas importantes en la vida de una persona que siempre comienza con la incertidumbre del precio

¿Cuanto me voy a gastar en hacer mi vivienda?

Comenzamos con este artículo una serie en la que entraremos con el detalle suficiente, tratando de dar una visión general de lo que abarca esta pregunta … siguiendo el orden lógico temporal:

Compra del suelo

Muchos de los que van a realizar una vivienda cuentan ya con el suelo, bien por que lo han heredado, se lo cede o dona un familiar («regalo o herencia») o lo han comprado hace un tiempo … cada una de estas cuestiones conlleva una serie de gastos y gestiones, si bien nos centraremos en la compra, siendo la mas habitual entre particulares que estaria sujeta al impùesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (TPO), en caso de adquirir el solar a un promotor profesional la operación estaría sujeta a IVA al tipo general, que en el momento de la redacción de este artículo es el 21%.

  • Valor de la compra del suelo: es el precio al que esta dispuesto a vender un propietario.
  • Comisiones: en caso de actuar un intermediario, habitualmente su comisión no es conocida por el comprador ya que suele ser un servicio que abona el vendedor, es habitual una comisión en torno al 3% del valor de la operación, si bien hay libertad de honorarios y en los tiempos que corren con menor número de ventas puede ser ligeramente mayor.
  • impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP): partimos del supuesto de compra entre particulares, ya que en otros casos puede intervenir el IVA, se trata de un impuesto de carácter autonómico que graba la compra, siendo el obligado el comprador, el tipo general en Galicia es del 10%, si bien existen reducciones en casos como adquisición de vivienda habitual, discapacidad, familias numerosas, menores de 36 años … que además del indicado exigen una serie de requisitos, pudiendo llegar a suponer el 4%… también existen beneficios fiscales de tratarse de un terreno rústico, si bien la construcción de vivienda en este tipo de terrenos ha de ir ligada a la explotación agrícola o ganadera de los terrenos.
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD): en este caso no procede por el acto de compraventa por su incompatibilidad con la modalidad TPO, el tipo general en Galicia es del 1,5%, si bien como en el caso anterior hay descuentos en determinados casos, este impuesto si aplica a la formalización de un préstamo o hipoteca, no siendo habituales en la compra de terrenos.
  • Notario: Los honorarios de los Notarios se calculan en base a Aranceles, por lo que son equivalentes entre distintos profesionales, los mismos se aplican en base a la dificultad o extensión de la escritura, así como los actos que engloba, ya que puede requerir una aceptación previa de herencia, segregación u otros actos, pueden contan en torno a los 500 € para un terreno ajustado a la construcción de una unifamiliar en entorno urbano.
  • Registro: El registro de la propiedad no resulta obligatorio, si bien aconsejable para alcanzar un grado adecuado de protección jurídica, motivo por el cual si posteriormente vas a contar con un préstamo hipotecario el banco si lo exigirá, por lo que es recommendable hacerlo. El registro dependerá de la situación previa de la finca y si esta ya se encuentar inmatriculada, siendo necesario recoger el tracto e inscribir las operaciones previas a modo de histórico, siendo necesario contar con dos títulos para facilitar la inscripción. Puedes contar con 300 € para proveer esta contingencia.
  • Informe de Validación Grafica Alternativa del Catastro: para la inscripción de la finca es necesaria una correcta concordsancia entre el catastro y el registro, motivo por el cual el Notario necesitará un informe de Validación Gráfica elaborado por un profesional, sea un perito agrícola, topografo, aparejador u arquitecto, en nuestro caso lo incluimos en los honorarios del proyecto , previa elaboraciób de levantamiento topográfico, cuyo coste se establece en torno a los 300 €.

Otras consideraciones

Es muy importante acudir a un profesional o al Ayuntamiento pata informarse de la situación urbanística, pudiendo solicitar una Cédulña de Calificación Urbanística, así como conocer si ya se han producido cesiones a viario, ya que la edificabilidad se determina en función de la superficie bruta previa a cesiones.

En el caso que el terreno provenga de segregación asegurarse de que ésta cuenta con licencia municipal y que se han realizado las cesiones a viario y depositado los avales para urbanización, siendo estos últimos un punto importante a tratar en la compra, ya que si se compra suelo urbanizado los gastos de urbanización corren a cargo del vendedor, pero a los efectos si este no ejecuta la obra civil la carga pasa al propietario del suelo, siendo incluso reclamados estos avales por el vendedor en el momento de iniciar la construcción, es una cuestión a negociar y si ambas partes conocen no debe suponer problema.

Infórmate de más gastos en el siguiente artículo.