En el ámbito urbanístico, una de las cuestiones más controvertidas es si la prescripción de una obra ilegal implica también la consolidación del uso obtenido gracias a esa obra. El caso que nos ocupa, desarrollado en la ciudad de A Coruña, es un ejemplo práctico que ilustra este debate y demuestra cómo una defensa técnica y jurídica sólida puede revertir una posición administrativa inicialmente inflexible.
1. Antecedentes: una compra con cambio de uso inscrito
Una pareja adquirió un inmueble que, según el Registro de la Propiedad, ya constaba como vivienda. Este cambio de uso se había inscrito alegando la antigüedad de las obras necesarias para adaptarlo a uso residencial, en aplicación de la figura de la prescripción urbanística.
Sin embargo, el Ayuntamiento de A Coruña mantenía una postura clara:
La prescripción se aplica únicamente a la obra, no al uso conseguido con ella.
2. Posición municipal y orden de cese
Pese a que las obras estaban prescritas y el uso figuraba inscrito en el Registro, el Ayuntamiento abrió expediente y, tras la fase inicial, dictó orden de cese del uso residencial y reposición de la legalidad.
Esta posición se sustentaba en un criterio ya expuesto en resoluciones anteriores: no puede admitirse un uso derivado de una obra ilegal, aunque la obra no pueda ya ser sancionada por haber prescrito.
3. El respaldo jurídico: dos ejemplos de sentencia
Durante el procedimiento, se tomaron como referencia dos fallos judiciales relevantes:
Sentencia del Tribunal Supremo: avala que, si la obra ha prescrito, también debe admitirse el uso consolidado que deriva de ella, siempre que se cumplan las condiciones de seguridad y salubridad. Sentencia previa de otro órgano judicial: coincide con la visión municipal, negando el mantenimiento de un uso conseguido mediante una obra ilegal, aunque esta haya prescrito.
Estas referencias fueron esenciales para argumentar la defensa en vía administrativa.
4. El requerimiento técnico: un listón muy alto
Lejos de modificar su postura, el Ayuntamiento emitió un requerimiento exhaustivo de documentación técnica para el mantenimiento del uso residencial. Entre otros, exigió:
Certificado de antigüedad acreditando la terminación total de las obras. Certificación técnica de seguridad, salubridad, funcionalidad y ornato. Planos de emplazamiento, situación, plantas, alzados y secciones. Reportaje fotográfico completo. Cualquier otro documento que fundamentase la habitabilidad.
Este nivel de exigencia, poco habitual, añadía dificultad e incertidumbre al proceso.
5. La memoria técnica: el punto de inflexión
Para dar respuesta al requerimiento, se elaboró una memoria técnica exhaustiva que justificaba, uno por uno, todos los aspectos solicitados. El documento incluyó:
Análisis normativo comparado con las exigencias actuales de habitabilidad. Evaluación de seguridad estructural, protección contra incendios y accesibilidad. Comprobación de las instalaciones y del estado constructivo. Planos y reportaje fotográfico detallado.
Este trabajo no solo cumplió los requisitos formales, sino que acreditó que el inmueble reunía condiciones equivalentes a las legalmente exigibles para su uso como vivienda.
6. La resolución final: archivo del expediente
Finalmente, el Ayuntamiento emitió un decreto archivando el expediente y levantando la orden de cese de uso residencial. En la práctica, esto supuso el reconocimiento del uso preexistente y su consolidación, aplicando la prescripción no solo a la obra, sino también al uso derivado de ella.
7. Conclusiones
Este caso demuestra que, incluso frente a una administración con un criterio inicial rígido, es posible obtener un resultado favorable si se combinan:
Fundamentos jurídicos sólidos, apoyados en la doctrina del Tribunal Supremo.
Documentación técnica completa y rigurosa, que acredite de forma objetiva las condiciones de seguridad, salubridad y ornato.
La clave estuvo en demostrar que, aunque el origen fuera una obra ilegal, el transcurso del tiempo y la adecuación del inmueble a los estándares actuales hacían viable y legítimo el mantenimiento del uso residencial.
